Skrytá vada nemovitosti: co dělat po koupi domu nebo bytu

Zastavte další škodu a zachovejte důkazy

Při zatékání nebo nebezpečné elektroinstalaci má přednost ochrana zdraví a majetku. Nutné provizorní zabezpečení neodkládejte, ale průběh fotografujte a schovávejte faktury. Pokud je to možné, přizvěte odborníka ještě před odstraněním vadné části.

Před rozsáhlou opravou umožněte prodávajícímu stav přiměřeně prohlédnout. Domluvte si termín a uchovejte komunikaci. Rozebrání střechy nebo sanace vlhkosti bez dokumentace může později ztížit prokázání původního stavu.

Vytkněte konkrétní vadu správné osobě

Práva z vadného plnění při koupi se typicky uplatňují vůči prodávajícímu uvedenému ve smlouvě. Realitní makléř nemusí být osobou, která za vady prodané nemovitosti odpovídá. Jeho případná samostatná odpovědnost má jiné předpoklady.

Oznámení má určit nemovitost, popsat projevy vady, uvést datum zjištění a doložitelné doručení. Pro jednání o penězích je důležitá také volba nároku. Zkušený advokát oddělí pouhé oznámení problému od právně účinného uplatnění požadavku.

Pět let není čas na vyčkávání

U skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem upravuje § 2129 odst. 2 občanského zákoníku krajní pětiletou hranici od nabytí. Vedle ní se zásadně uplatní oznámení bez zbytečného odkladu po zjištění či zjistitelnosti vady. Nejvyšší soud tento souběh potvrdil v rozhodnutí 23 Cdo 506/2025.

Pětiletá hranice není obecná záruka na dům a neplatí automaticky pro každou vadu pozemku. Samostatně se řeší promlčení nároku, smluvní ujednání a případná vědomost prodávajícího. Přesnou časovou osu je proto potřeba posoudit podle vaší smlouvy.

Co je vlastně skrytá vada

Rozhoduje soulad nemovitosti se smlouvou a jejími relevantními vlastnostmi při přechodu nebezpečí škody. Vada se může projevit později; nemusí ale jít o závadu vzniklou až následnou údržbou nebo užíváním. U staršího domu se hodnotí stáří, sjednaný stav a obvyklé opotřebení.

Kupující zpravidla nemá práva z vady, kterou měl při obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy; význam má však také výslovné ujištění prodávajícího nebo jeho lstivé zastření vady. Fotografie z prohlídky a původní inzerát proto mohou mít velkou důkazní hodnotu.

Soukromý prodávající, developer a stavební firma

Prodávající může odpovídat za vadu i tehdy, když o ní nevěděl. Samotná neznalost proto není univerzální obranou. U spotřebitelské koupě od podnikatele se navíc při projevu vady v prvních dvou letech uplatní vyvratitelná domněnka její existence při přechodu nebezpečí škody, pokud to povaha vady nevylučuje.

Pokud jste si dům nechali postavit, může jít o smlouvu o dílo, nikoli o koupi. U novostavby od developera je potřeba projít jednotlivé smlouvy, předávací protokol a případnou záruku. Označení „reklamace novostavby“ samo o sobě právní režim neurčuje.

Co si připravit na konzultaci

• Kupní smlouva, přílohy a předávací protokol.
• Datum nabytí, převzetí a prvních projevů vady.
• Fotografie, inzerát a dosavadní komunikace.
• Odborné zprávy a doklady o nutném zabezpečení.

S čím vám pomůže naše kancelář

• Prověříme lhůty, smlouvu a odpovědnou osobu.
• Připravíme oznámení vady a vhodnou volbu nároku.
• Navrhneme důkazní postup a jednání s prodávajícím.

Časté otázky